《中国经济周刊》记者 宋杰|上海报道

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9月1日，上海官宣从9月2日起执行首套房贷款“认房不认贷”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在上海市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

新政一出，给房地产市场带来重大政策利好。上海房地产市场一线出现了哪些变化？此时是否是刚需置换“上车”好时机？

（新盘认筹现场，售楼处窗外视角。《中国经济周刊》记者宋杰 摄））

记者偶然进了看房群，凌晨有 5个中介来加微信

上海毛莱文自从有了娃后就想将房子置换大一点。9月2日，她对《中国经济周刊》记者说：“我们夫妻俩积分高（接近满分），若是新房摇号把握比较大，新政肯定是又一大利好。我们有些担心的是，本来有一批人可能无房有贷，不能享受首房首贷政策，要首付七成，现在他们都算首房首贷，那么这批人如果参与购买新房，就要跟我们一起摇号了，那我们的成功概率就低了。”

“不过，我想多看看，买房也要看缘分。”毛莱文表示，她当天已经加了宝山某个新盘的购房群，9月3日是第一天认筹。她将记者拉进群后，不到5分钟就有5位销售人员向记者“请求添加好友”，当时已是3日凌晨时分，楼盘专属的销售人员表示：“可以预约参观。”

9月3日10点多，《中国经济周刊》记者刚下地铁就看到出口处有5位房产中介人员举牌在推荐附近二手房，听闻记者在询问该新盘的方向，中介王彬即主动提出骑电动车带记者前往。他并非该楼盘的销售，但他想等记者看完新盘后获得一个带看二手房的机会。王彬带着记者穿梭于各个小区，一路热心介绍：新政出台后，多数都是想置换、改善型的客户，很多都是“直冲”新房楼盘现场的，前一天他就带了好几个。 

在该楼盘认筹现场，记者看到，许多购房者正在打印机前排队复印扫描资质文件。

另一边，上海农商行、交通银行、北京银行、上海银行4家银行的工作人员“坐镇”现场，提供贷款咨询服务，有疑问可以直接添加银行工作人员微信。

楼盘销售方表示，可售套数1056套，2025年交付，认筹总共4天半，第一天可以赠送车位2万元的抵用券，所以人比较多。

在记者看盘间隙，一直等在大门外的王彬时不时地发来微信：“您一会儿有啥问题，我也能给您回答。我们是专业的房产经纪人，至少是全日制本科学历，每年参加两次专业的房地产专业知识考试，对于新房、二手房政策、税费各方面不要太熟。”

“姐，您的瑞幸已经到啦。我来接您。”等记者看完盘，王彬捧着一杯咖啡在门外等着。随后，他骑着电动车带记者看了附近的二手房。

他推荐了一套不错的复式， “房主急着置换，想把手上的房子‘抛掉’，报价540万，价格有谈的空间。首套房首付需要35%；如果是二套房，普通住宅首付50%，非普通住宅首付70%。”

（4家银行的工作人员“坐镇”新盘认筹现场提供贷款咨询服务 《中国经济周刊》记者宋杰 摄）

他调研了青浦和松江等近郊区市场。销售人员反馈的情况是，京沪两地出政策后，周末两天看房量明显增加，即便是周一和周二（9月4日、5日）的工作日，看房情况也不错。

“从签约情况看，一些项目过去单日销售最多1-2套，但是现在单日销售可以超过10套，增加了4倍左右。从销售人员的分析看，认房不认贷政策后，购房者的认购意愿很强。部分售楼处的停车位都比较拥挤，甚至案场保安都提示随意停车会被贴交警罚单。”他说。

在他看来，上海市场需求比较大，购房需求、城市经济恢复比较快，刚需盘也比较多，认房不认贷政策推出后，给上海楼市带来了积极影响。

严跃进表示，营销方面，楼盘销售总体上还是传统思路和打法，部分会承诺首付可以给点小优惠，以吸引购房者。“购房者也会做楼盘对比，因为一些项目最近都在加快销售，一对比，性价比差异还是比较大的。部分渠道和销售甚至鼓励大家工作日看房，因为可以预见接下来的周末看房数量比较多。”

“案场人员表示，现在不能承诺房源是有学区学位的，但他们也会暗示‘周边就这么一座小学’。很多都会强调‘九年制学校’，即直接解决了小学到中学的一条龙教育问题。部分项目也会强调国际学校资源等，以增加项目的吸引力。”严跃进说。

二手房或大量供应，房东和买家激烈博弈

上海中原地产首席分析师卢文曦分析认为，新政主要利好两类人群，其一是在外地有贷款记录，但是上海没有买房的；其二，对本市的置换客群有积极推动。上海目前新房里约90%是非普通住宅,首付原来是7成，现在降低到35%，增加了杠杆使用。而且，不但首付比例不一样，房贷利率也有很大差异，可以省下不少购房总成本。

许多刚需购房者在上海实施新政后表示，“本来还在存首付，忽然有能力‘上车’了。”

卢文曦对《中国经济周刊》记者算了一笔账，如果上海一对夫妻想卖掉手上400万元的房子去置换一套700万元的房子，“如按二套算，首付70%，要490万元；新政前，他们卖了老房子后首付还缺90万元。‘认房不认贷’政策实施后，如果他们符合政策被判断为首套，那么最低首付35%，即只要245万元，这样他们付完首付还能结余155万元。当然，在还贷条件允许的情况下，他们甚至可以用更多杠杆选择总价更高的房子，比如看1000万左右的房子，品质要升好几个台阶。”

“利率也有优惠。上海二套房的利率是5.25%，贷款200万元，贷款20年的总利息是123万元，月供13476.88 元。新政出台后，若按首套计算，总利息约105万元，月供12707.03元，总利息和月供分别少18.48万元和769.85元。”卢文曦说。

业内人士卢俊认为，认房不认贷的本质就是给中产更大的杠杆，让中产更好地买房，让中产更好更方便地换房。 “中产置换的逻辑是先卖房再买房，对于他们来说，购买力高度依赖卖房。认房不认贷之后，上海的第一个变化或是二手房出现大量供应。”卢俊说。

他分析认为，长线二手房是看抛盘出来的产品有没有人接，也就是刚需是否有人接盘。“这一轮的‘认房不认贷’确实激活一部分刚需，而在老家有过贷款记录的外地人，这一次的认房不认贷也利好他们，但是基数到底有多少，这是关键。刚需用户如今面临总量减少和被分流的可能，上海五大新城的一手房其实在持续影响上海二手房的成交，这种考验一定也伴随着房东和买家的博弈。”

卢文曦补充说道：“不过，即使是刚需者也要评估自己未来的收入和现金流的稳定性。目前上海新房‘房地’联动价是稳定的，而二手房挂牌较多，一时半会新房房价也难上涨，先等二手房成交量止跌企稳后，再出手也不迟。”

在调研中，严跃进关注到一二手房的差异问题。“二手房认购太麻烦，税费太高，还有各种中介费。所以大家还是比较倾向于买新房。”

“政策出台超预期”

中指研究院上海分院高级分析师陈炬兰分析认为，今年2季度以来，在宏观经济复苏进程不及预期、潜在购房者市场信心不足、新房供应结构变化等多重因素影响下，上海房地产市场整体供求有所回落。

据中指监测数据，上海新建商品住宅（不含保障房）已连续两月成交低于5000套，二手房已连续4个月成交低于“荣枯线”。7月底以来受政策预期影响，上海二手房市场活跃度有所回升，二手房成交量亦有缓慢恢复。

“上海作为在一线城市中房地产市场表现相对稳健的城市，本次全面执行首套住房‘认房不认贷’，政策出台超预期，或将为房地产市场情绪带来明显提振效果。”陈炬兰说。

中指研究院的一份报告中提到，最近几天房地产重磅政策密集出台，中央及地方政策利好接连落地，楼市真正迎来了“政策底”，总结下来，主要涉及三个方面：

一是全面执行首套住房“认房不认贷”政策，目前北上广深均已跟进落实。

二是明确下调首套、二套首付比例下限至20%和30%，下调二套房贷利率下限至5年期以上LPR+20基点。

三是降低存量首套房贷利率。

中指研究院市场研究总监陈文静说，2022年以来，针对首套房房贷利率的支持政策不断落地，根据央行统计，截至今年6月末，全部343个城市（地级及以上）中，100个城市下调或取消了首套房贷利率下限。

“但针对二套房的房贷利率下限一直未作调整，为LPR+60个基点，即4.8%，部分城市甚至更高。较高的房贷利率也制约着改善客群的入市情绪，本次央行针对二套房贷利率下限下调了40个基点，有助于降低二套房购房成本，推动改善性住房需求释放。”陈文静分析。

陈文静说：“以总额为200万元的住房贷款为例，按30年计算，等额本息还款，利息支出将减少17.2万元，每月还款金额可减少478元。在‘因城施策’导向下，二线城市或更快落地调整优化二套房贷利率。当前北京、上海二套商贷利率为5年期以上LPR+105个基点，二套房贷利率加点数也存在下调可能。”

9月7日，工、农、中、建四大银行相继发布关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告，明确存量个人住房贷款利率调整的条件和规则。

陈文静说，从调整范围来看，各银行涉及的人群类型基本一致，主要包括贷款发放时满足首套资格的购房家庭，以及贷款时为非首套房但当前已符合所在城市首套政策的购房家庭（当地已执行首套房“认房不认贷”）。

陈文静认为，接下来“金九银十”非常关键，监管部门赶在此时出台重磅政策组合拳，也可以看出对接下来房地产销售走势的重视。随着更多核心城市政策的持续跟进和落实，房企也将积极推盘营销。短期内核心城市市场行情可期，预计本轮市场恢复或更多地集中在一二线城市，其中北京和上海市场有望在政策带动下加快企稳好转，市场恢复情况及持续性或好于广深及二线城市。更进一步来看，若核心一二线城市房地产市场能够企稳回升，也有助于更多城市稳定市场预期，进而带动全国房地产市场逐渐修复。

（文中毛莱文、王彬为化名）

责编：杨琳

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